K-ryhmän ja Nesteen yhteinen liikenneasemaverkosto uudistuu voimakkaasti ympäri Suomea. L&T on mukana tukemassa modernisointia vastaten noin 90 Keskon liikenneaseman manageerauksesta ja ylläpitopalveluista.
K-ryhmän ja Nesteen laaja, koko Suomen kattava konseptiuudistus muuntaa liikenneasemaverkoston toiminnan uudelle aikakaudelle. Uudistuksen tavoitteena on nostaa liikenneasemien kiinteistöjen ja palveluiden tasoa. Projekti on tarkoitus viedä läpi vuoden 2017 loppuun mennessä.
”Uudistus näkyy ravintolapalveluiden ja kaupan tarjonnan laajenemisen lisäksi tilojen parempana toimivuutena ja viihtyisyytenä”, kertoo Keskon rakennuttamis- ja ylläpitojohtaja Jukka Anttila.
Kymmenien miljoonien eurojen investoinnissa on kyse siirtymisestä vanhoista huoltoasemista moderneihin liikenneasemiin, joissa asiakaskokemuksen merkitys korostuu. Keskon kohdalla asiakkaita ovat sekä liikenneasemien käyttäjät että niiden liiketoimintaa pyörittävät kauppiaat.
”Kauppias on meille tärkeä sparraaja. Hän haluaa ylläpidon parantavan liiketoiminnan edellytyksiä kiinteistössä. Tämä heijastuu ulkoisilta kumppaneilta vaadittavaan palvelutasoon”, Anttila korostaa.
Digitalisaatio mullistaa managerointia
Kesko on ulkoistanut kauppapaikkojensa manageerauksen keskittyen itse kauppapaikkojen johtamiseen, kauppiasyhteistyöhön ja kiinteistönhaltijan tehtäviin. Yksi Keskon kumppaneista on L&T, joka on vastannut liikenneasemien valtakunnallisesta manageerauksesta vuoden 2014 alusta lähtien. Sopimus kattaa myös liikenneasemien ylläpitopalveluiden tuottamisen, kuten kiinteistönhuollon, kiinteistötekniikan ja ulkoalueiden hoidon.
”Manageeraus on asiakaslähtöistä kiinteistön ylläpidon johtamista. Meidän vastuullamme on huolehtia siitä, että Keskon liikenneasemien ylläpito ja huolto tapahtuu ajallaan, laadukkaasti ja kustannustehokkaasti”, kertoo L&T:n manageri Janne Feirikki.
Toiminnassa on mukana useita eri sidosryhmiä, joten managerin tehtäviin kuuluu muun muassa opastusta, koordinointia, raportointia ja valvontaa. Kehittyvä teknologia tulee jatkossa edellyttämään manageeraukselta entistä spesifioidumpaa osaamista. Anttila uskoo painopisteen olevan energiatehokkuudessa ja tietotekniikan hyödyntämisessä.
”Parin euron arvoisilla laitteilla pystytään keräämään kiinteistöstä automaattisesti valtava määrä analysointikelpoista dataa. Tulevaisuuden kysymys on se, miten tätä dataa pystytään tehokkaasti hyödyntämään manageerauksessa ja ylläpitopalveluiden kehittämisessä”, hän visioi.
Korjaustarpeet kuriin ennakoinnilla
Vastuiden selkiyttämisen myötä Keskon liikenneasemien managerointia on onnistuttu parantamaan vuosi vuodelta. Positiivinen kehityskaari näkyy säännöllisesti mitattavassa asiakastyytyväisyydessä, joka on L&T:n kohdalla ollut varsin vertailukelpoinen muihin Keskon manageeraus- ja ylläpitokumppaneihin nähden.
”L&T on kehittyvä yritys, joka kuuntelee asiakasta ja reagoi todelliseen tarpeeseen. Toiminta on ollut proaktiivista ja henkilöresursseihin on panostettu. Manageeraukselta on saatu ehdotuksia toiminnan kehittämiseen, mikä on vähentänyt kiinteistön korjaustarvetta”, kiittelee Anttila.
L&T:n liiketoimintapäällikkö Antti Toivanen on tyytyväinen saatuun palautteeseen.
”Tuntuu hyvältä, että olemme onnistuneet nostamaan Keskon tyytyväisyyttä meidän tekemiseemme. Haluamme L&T:n kokonaisvastuun Keskon liikenneasemien manageerauksesta ja ylläpidosta näkyvän toiminnan tehokkuutena sekä viiveiden vähentymisenä”, Toivanen kertoo.
Vaikka manageeraus on harppaamassa tulevina vuosina syvemmälle digitalisaatioon datan analysoinnin sekä talotekniikan ja automaation kehittymisen myötä, eivät ylläpidon perustarpeet ole katoamassa mihinkään.
”Kiinteistöjen parissa tehtävä työ tulee pysymään entisellään. Kun lunta sataa, niin jonkun on edelleen hoidettava se pois pihasta”, Anttila toteaa.
Kiinteistöjohtaminen tukee liiketoimintaa
Keskolla on konsernitason ylläpidon piirissä noin 1 300 kohdetta, joiden määrä kasvoi vuoden alussa Valintatalot ja Siwat omistaneen Suomen Lähikaupan ostamisen myötä. Tällaisen kiinteistömassan johtaminen ei onnistu ilman siihen tarkoitettua tietojärjestelmää.
“Meillä on käytössämme hyvät ohjelmistot, joista saamme tietoa päätöksenteon tueksi. Luonnollisesti seuraamme alan kehittymistä ja teemme panostuksia uusiin teknologisiin ratkaisuihin tarpeen mukaan”, sanoo Anttila.
Keskolle kauppapaikat ovat yksi tuotannon tekijä, joten niiden elinkaarta mietitään sekä kiinteistön että bisneksen näkökulmasta. Kiinteistöjen omistaminen keskitetään sellaisiin kohteisiin, joiden liiketoiminnallinen elinkaari on mahdollisimman pitkä. Muissa tapauksissa suositaan vuokrakiinteistöjä, joiden hallintaa pidennetään optiovuosilla. Kiinteistöjen ylläpito ja peruskorjaukset suunnitellaan hallitusti ja PTS-suunnitelman mukaisesti.
Kesko on hyvä esimerkki systemaattisesta kiinteistöjohtamisesta, joka voidaan jakaa kiinteistöjen taloudelliseen ja toiminnalliseen hoitamiseen. Sen tavoitteena on parantaa kiinteistöjen tuottavuutta ja kasvattaa niiden arvoa sekä kehittää niiden toimivuutta, viihtyisyyttä ja turvallisuutta. Manageeraus keskittyy jälkimmäiseen eli kiinteistöjen tekniseen ylläpitoon ja sen koordinointiin.
Suomessa panostukset kiinteistöjohtamiseen ovat vielä suhteellisen vaatimattomia, vaikka kiinteistöt muodostavat noin 60 prosenttia koko kansallisomaisuudestamme. Kustannusten optimoinnin ja paremman ylläpidon avulla ei pelkästään edistetä kiinteistökannan arvonnousua, vaan vauhditetaan myös hyväkuntoisten kiinteistöjen kysyntää ja parannetaan niiden liiketoimintamahdollisuuksia. Lisätehoa saadaan keskittämällä manageeraus ja tekninen palveluntuotanto yhdelle ja samalle toimijalle.
Teksti: Ari Rytsy
Kuvat: Vessi Hämäläinen
